行业分析:开发商加大促销 内房市场渐降温

2018-10-21 00:39:44  阅读 37 次 评论 0 条

  工银国际研究部房地产行业副总裁 李兴文 、分析员 周朗程

  继8月全国房地产销售呈现环比下跌,我们观察到部分热点城市的市场氛围在9月继续转弱。据报道,南京楼市退房数目小幅增加,且上海购房者选房更加从容且部分客户开始转向观望。另外,我们注意到更多开发商黄金周加大促销力度,或反映市场近期已开始降温。

  预售制未来几年或不会取消

  媒体报道广东省或考虑取消商品房预售制度以降低行业风险。我们认为,作为一项存在超过20年且已成为房地产开发投资重要资金来源( 超过总额45% ) 的基本购房制度,房地产预售制在未来几年或将持续实施。取消预售制不但可能导致房企资金鍊收紧和增加其融资压力,也会减慢住宅建设进度令住宅供应下降,从而使部分城市供需失衡。在现时中国住宅需求仍较强劲的条件下,我们认为仓卒取消预售制度或会带来更大市场波动。另一方面,我们预期各级政府将逐步收紧预售条件以降低行业风险。另外,取消预售制可能使高槓桿房企( 尤其中小房企) 受损更大,导致行业加快整合。

  降準对房地产市场影响有限

  人民银行宣布10月15日起下调部分商业银行存款準备金率1个百分点。我们认为,降準在一定程度上可缓解房地产市场压力,尤其是房企的融资压力。虽然不会有大量资本流入房地产行业,但降準或将增加市场流动性并且降低房企融资成本。但长期来看,受制宏观环境和中央及地方政府实施房地产调控的影响,降準或对房地产市场基本面和气氛的影响有限。

  另外,我们发现虽然7月政治局会议后房地产行业资金面已有所放鬆,且房企债券发行开始活跃,但 8 、9 月市场销售仍持续下行,因此我们预期降準对市场影响或有限。

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