市况转差 楼价受考验

2018-10-26 15:46:46  阅读 24 次 评论 0 条

  廖伟强 利嘉阁地产总裁

  近期本港楼市转弱,楼价有下调走势,二手成交量一直偏低,而一手方面也由过去炽热的市况转向淡静,个别新盘销情也属一般。主要是买家受到中美贸易战持续、息口进入上升周期,以及股市大幅波动等不明朗因素影响,担心楼价仍会层层下跌,宁愿採取观望态度,也不敢贸然入市。但市场上仍有一群有迫切需要置业的买家,对于个别减幅较大之二手物业及优惠相对较多的新盘,自然成为他们选择的目标。

  大部分业主仍然惜售

  目前市场上愿意减价出售物业的业主并不多,基于现时供楼利息仍然处于低水平,加息所带来的影响并不明显,所以大部分的业主都没有急于沽售的压力。只有少数急于套现的业主才愿意减价放售,希望吸引买家注意。而笔者就一些近期住宅成交个案作出分析,归纳出不同类别物业,只要该类物业达到某一个减价幅度时,市场自然会出现承接力。

  这个分析是笔者的个人意见,只是希望给予读者一个较为明确的市场指标,让打算入市的买家了解目前市况,明白并非所有业主均需要以减价来吸引买家。

  以下是笔者将住宅分为五大类别,并对未来楼价走势的预测。1)上车盘:跌幅估计最多约15%-20%;2)蓝筹屋苑:跌幅估计最多约15%;3)新装豪宅:跌幅估计最多约10%;4)知名豪宅:最多轻微回落;5)超级豪宅:价钱仍然会上升。

  除了二手市场处于恶劣的情况外,新盘市场也面对相同问题,而发展商亦意识到市场环境变差,销售策略开始改变,以往开售定价会大幅高于二手市场,但近期新盘开价明显地贴近区内二手楼价,一改早前的进取模式。

  笔者相信在未来时间,当新盘销情未能达至早前的活跃情况,发展商会配合市场将利润降低,开售的定价降至能够吸引买家入市之水平。

  跌市不代表熊市已来临

  市场上大部分专家的预测都指,是次楼价的调整显示楼市已开始步入大跌市的阶段,但笔者的却有不同的看法。

  笔者在较早前的文章亦提及,今次跌市并非熊市已来临,是基于以下几个因素作支持,包括过去十多年经济良好而产生出庞大的财富效应、息口仍然偏低、大部分的业主在按揭的比例上非常低、楼市缺乏炒家及投资者因抛售货源而产生的压力等。

  始终买楼需要动用大量金钱,在这个风高浪急的市况下入市,笔者提醒买家需加倍审慎,更重要是因应自己的情况量力而为,最为稳妥。■题为编者所拟。本版文章,为作者之个人意见,不代表本报立场。

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