微观点:「低价」开盘引君入瓮

2019-01-13 02:01:38  阅读 42 次 评论 0 条

  经济下行压力加大,发展商去年底开始对新盘开价策略变得审慎,观塘凯、大埔天钻、屯门THE CARMEL以至马头角Downtown 38的首批单位开价都低于区内一二手楼价10%或以上。然而,所谓低价开盘其实是一种期望管理。

  二手续跌 政府加快供应

  受港府出招、中美贸易战以至加息影响,本港楼价去年8月高峰开始回落,反映二手楼价走势的CCL指数自当时至今累跌8.8%,CCL(中小型)指数同期更跌9.2%,显示以往升得急的中小型住宅回落亦急。

  不过,发展商在二手回落初期开价仍然贴市,甚至进取,首先加快推售现楼货尾,免受空置税影响,并无直接减价,只透过提高代理佣金变相减价,及提供先住后付或超长成交期等来促销,等待楼市会否喘定。

  惟现实情况是,面对二手楼价持续下跌,银行估值亦下调。如果新盘开价仍高于二手价,纵然有一二按安排,对如今用家主导的市场而言,吸引力已大不如前。况且近期部分新盘是与官方机构合作,当局期望加快供应及协助市民上车的前提下,相关新盘开价自然更贴地。如此一来,其他发展商要保持过去数年销售佳绩,开价自然不能赚到尽,稍降上车门槛以令更多小市民跨过去。

  超人:世界複杂 大家小心

  虽然新盘低价开售或重燃不少市民置业梦,惟需留意,若然低价开售后楼价回升,自然吸引买家入市,但多试几次仍不升,形成楼价向下跌的期望,小市民或会愈来愈胆怯,随时会令楼价下调趋势的幅度会较大。正如「超人」李嘉诚所言,世界经济複杂,「大家都要小心啦」,今年的困难是过去好多年未见过,「经济差一,楼价波动厉害。」

  今年全球经济环境不明朗,楼市调整风险更不能低估。虽然美国加息步伐或放慢,有利置业,但其实是反映美国经济差,全球经济亦恐受影响。此外,市场普遍预期中美贸易谈判仍会纠缠一段时间,本港零售数据及经济增长亦已面对放慢压力,加上港府锐意增加资助房屋比例,相信楼价尤其是中小型单位的下跌压力会增加。市场估计今年首季楼价仍会跌5%,若中美贸易战纠纷未解决,全年楼价料跌10%至15%。

   ■香港文汇报记者 梁悦琴

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