【加息前瞻系列之二】加息期逼近 港银攻定按

2018-03-20 06:48:32  阅读 67 次 评论 0 条
■近期新盘销售理想,银行纷纷推出定息按揭,减轻置业人士对加息的忧虑。 莫雪芝  摄
■近期新盘销售理想,银行纷纷推出定息按揭,减轻置业人士对加息的忧虑。 莫雪芝 摄

  首年低至1.68厘 每借百万悭息22%

  楼价近两年只升不跌,市民入市气氛持续高涨,近期新盘卖个满堂红。本港加息周期临近和房屋落成量上升,成为左右未来楼价升跌的两大因素。然而因为房屋短期供应仍然紧绌,加上息口仍处历史最低水平,能一定程度抵消加息等负面影响,亦令市场人士对楼市仍然乐观。为减轻置业人士对加息的忧虑,银行近期纷纷推出定息按揭,首年低至1.68厘,其后亦低至H+1.3厘,较浮息按揭低数十点子,每借百万元首年可悭息22%,让业主可锁定首年、甚至次年的息率,无惧加息带来的供楼负担增加。■香港文汇报记者 颜伦乐

  每当加息期临近,银行都会积极推出定息按揭计划,目的是想趁加息前推出更优惠的按揭计划以吸纳更多客源。翻查资料,上一次美国的加息周期于2004年7月启步,两年间先后加息达17次,累计加息4.25厘,香港较美国迟近9个月才加息,由2005年3月至2006年3月加息9次,最优惠利率由5厘升至8厘、每次加0.25厘至0.5厘不等,其中2005年7月一个月连加两次息合共0.75厘。美息合计加幅达4.25厘,港息没有跟足,加幅为3厘。当时定按的使用比例佔整体一成以上,而2004年8月定按的使用比例更高见15.4%,创下历史新高。

  5次未随美加息 港银恐追加

  今次美国自2015年12月起加息,至今已加息5次,合共1.25厘,但本港至今仍未跟随加息,由于市场预期美国今年可能会加息3至4次,甚至5次,故此香港今年几无可能不加息,市场人士更担心香港需要「追加」,即连续加多次甚至一次加0.5厘。统计显示,自去年9月份起,选用定按的置业人士比例不断增加,近月已有8间银行推出定按,最新1月定按选用比例已达8.8%的22个月新高,使用比例按月上升3.3个百分点,连升6个月,业界预计第二季的定息使用量会挑战双位数字。

  目前市场上的定按普遍为首年定息1.68厘,次年或第三年开始H+1.3厘,亦有银行可做到H+1.25厘。以目前最普遍的首年1.68厘,第三年1.3厘为例,每借100万元,供款30年,定按首年利息支出16,601.5元,较浮息按的21,264.5元节省4,663元,即22%,如遇上香港加息,利息的节省幅度就更明显。但要注意的是,定按第三年起改为H+1.3厘,上限为P-3厘(P=5.25厘),锁定上限较现时浮息按略高10点子,若在首两年没有加息和罚息期后没有转按的情况下,整个定按年期的利息支出反而比浮息按高10,722.3元,即3%。

  选用定按比例下季料双位数

  经络按揭转介首席副总裁刘圆圆表示,定按悭息效果显着,加上未来加息预期升温,预计未来定按使用量或会挑战新高。事实上,现时定按计划较以往优化,息率及回赠等配套吸引,加上加息周期临近,选用定按之客户将逐步上升,由于推出定按之银行合计楼按巿佔率高逾80%,而且定按优惠具有优势,料可推动定按使用率将上升至双位数字水平。

  刘圆圆续说,由于2017年楼市大旺,2018年第一季将会是「上会」的高峰期,银行很积极争取更多按揭生意,而定息计划悭息效果显着,加上未来加息预期升温,预计第二季的定息使用量会挑战双位数字的水平。

  拆息波动性增 定按优势显

  中原按揭经纪董事总经理王美凤认为,未来加息周期将临,加上近月拆息波动性增加,有银行迎合巿场需求,推出定息按揭计划,吸纳按揭客户。据了解,1个月期的拆息在去年底曾升至9年高位1.21厘后,后来逐步回落,昨日(19日)拆息为0.79718厘,预期未来拆息仍出现波动性,以及本港息口未来亦会跟随美息上升,近月用家对于定按产品查询亦有所增加。

  王美凤指出,目前定按计划有别于以往传统,以往定按计划以锁定息率为主,定息率一般出现溢价,导致定息率高于市场息率,使用率因此不高,而目前市场上之定按计划以结合两大优势为主,兼具提供低于市场之优惠息率及定息期保障,定按之吸引力因此较以往提升。

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