内地房地产税落地考功夫

2018-03-20 06:50:04  阅读 64 次 评论 0 条
■据以往人大立法的经验,房地产税立法最快在2019年内通过。图为重庆市民参观当地楼盘。 资料图片
■据以往人大立法的经验,房地产税立法最快在2019年内通过。图为重庆市民参观当地楼盘。 资料图片

  张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

  内地媒体于报道今年政府工作报告时,每以《房地产税真的要来了》为标题,这说明报告内房地产市场管理上,未来日子中房地产税如何落地是焦点。2017年12月中,时任财政部长的国务委员、国务院秘书长肖捷在《人民日报》发表题为《加快建立现代财政制度》文章。文中明确指出:按照立法先行、充分授权、分步推进的原则,而3月5日李克强总理于政府工作报告中指出,要健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。笔者解读为房地产税已被定性是地方税、并且以平稳执行的、通盘考虑的思维继续开展立法工作这已构成未来房地产税的指导方向,所有房地产持份者必须时刻留意。

  归纳各方资料,房地产税实施有下列三大原则:立法先行、充分授权、分步推进。在立法先行上,根据以往人大立法的经验,房地产税立法最快也要在2019年内才能通过。作为现时地方政府主要财政收入的卖地款,是房地产业务中开发性部分,如果平衡整项税项开发、持有、转让性,则中央政府会在实施原则中的充分授权内体现。所谓充分授权,是在立法通过和中央授权的前提下,将由地方政府决定税收的具体细节,包括税制细节和实施节奏。

  徵收原则「宽税基、低税率」

  《加快建立现代财政制度》明确地说明「对工商业房地产和个人住房按照评估值徵收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担」。读者请留意评估值为税基是保留了足够操作空间:评估值是何日为基準制定?重新估值是相隔多久?评估值有无折扣率后才以税率计算?根据国外类似房地产税实施经验,各地方政府会尽量符合「宽税基、低税率」的徵收原则,并且也要使房地产的闲置资源得到充分利用,低收入一群不会增加太大税务负担。

  可以预料,经济发达地区推行房地产税时,地方政府会较容易执行。整体城市的物业总价值(尤其是工商业发达的)愈高,所需要开徵的税率愈低、税基愈阔,长期来更容易吸引居民和企业进驻。反观大多数三四线城市仍是面对人口、资金、企业净流出情形,开拓房地产税变成较为棘手。

  分步推进达到平稳过渡效果

  房地产税的实施一定不是一刀分割和一步到位,可能採取先城市后村镇、先市民后农民、先发达省后内陆省、甚至先商业物业后住宅物业、先是旧有估价值(如定于五年前基準日等)后按数年重估到现时值等策略实施,去体现实施第三原则的分步推进从而达到平稳过渡效果。

  每个拥有私人物权的社会,都面对同样问题:有房产者害怕房地产税开徵会拖低房价、无壳人士希望房地产税是一根稻草可以帮助他们置业。作为一个庞大幅员经济发展程度不同的国家,中央政府巧妙地制订上列三大原则,既可保留最终话事权,但也可适度下放权力至各级政府具体实行,这不失是最有效的方法。

  税收长期支持地方市政服务

  平情而论,房地产税是否真是破解楼价只升不跌的良方,现时去立论肯定是不尽不实。从外国经验来参考,防止楼价急促上升只可用多种税费多管齐下方是最有效率的方法。比如加拿大的多伦多政府为了遏制去年房地产投机炒作,一口气四法齐下,包括增加外国人购买住房20%交易税、设立2%住房炒作税、增加高楼价住房交易税(由0.5%升到3%)及对住房贷款者进行严格压力测试,当地楼价便短期大幅回落。仅是希望房地产税便能遏制房地产投机是不现实的,况且楼价随地区经济发达而稳步上升应视为正常的。

  房地产业仍是国家和地方的主要经济支柱,房地产税不应是单纯视为打击楼价的手段,反而应是长期支持地方市政服务的税种,以「宽税基、低税率」的原则有序推进,替代高地价收入的长久措施。■题为编者所拟。本版文章,为作者之个人意见,不代表本报立场。

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