用强积金买楼 退休时怎幺办?

2018-03-31 03:23:43  阅读 67 次 评论 0 条
■政府正研究容许打工仔提前取用强积金供款作首次置业之用。 资料图片
■政府正研究容许打工仔提前取用强积金供款作首次置业之用。 资料图片

  今日香港+个人成长与人际关係

  个个都去排队买楼,唔通个个都想去买楼咩?不过对于年轻人来说,拥有自己的私人空间变得愈来愈重要,就此被迫在置业与租楼之间作出选择。无奈香港楼价近年愈升愈高,一般打工仔的购买能力早已与楼价脱节,2017年初更有报告指,香港住宅平均楼价相当于家庭税前收入中位数的18.1倍,即港人要不吃不喝18.1年才能买到楼。政府早前提出,将会研究容许打工仔提前取用强积金(MPF)供款作首次置业之用,坊间却对此毁誉参半。下文将探讨本港推行MPF帮助置业是否可行,以及该政策有没有违反强积金的设立原意等。 ■郑梓康 特约作者

  【新闻背景】十年强积金 不够入场费

  财库局早前表示,社会上部分意见认为,可仿效新加坡的公积金制度,容许未达退休年龄的计划成员,提前取用部分强积金累算权益以作置业,方案概念上值得考虑。不过,由于新加坡的相关制度设有三个不同分类账户,分别用作退休、置业及医疗,部分人的供款率更高达37%,与本港强积金僱主僱员合共供款率仅10%不能直接比较,需要再作更多研究。

  举例在香港购买400万元物业,以首次置业可承造九成按揭、加借按揭保险、利率2.15厘以及供款期30年计算,入场费逾53万元,当中包括40万元首期、4万元代理佣金、9万元印花税及数千元律师费。另外每月供款额为14,168.6元,每月入息要求则为37,294.58元。

  至于MPF,积金局报告显示,截至2016年年底,本港的强积金总资产值逾6,000亿元,每个强积金成员户口平均有15.4万元。以金额区分的话,仅2%户口金额超过50万元;超过100万元的户口佔约0.3%;户口累积金额5万元以下佔67%,当中更有38%户口金额少于1万元。

  按上述400万元的置业例子,本港98%强积金计划成员即使尽取户口金额,亦不足以用作缴付53万元的入场费;67%以上计划成员的户口总额更不足以缴付入场费的一成(约5.3万元)。

  由于MPF帮助置业的计划目前仍处研究阶段,市民有时间继续滚存强积金。资料显示,强积金自2000年推出至2017年9月底,扣除收费及开支,平均每年回报率4.4%。

  举例一名20岁的职场初哥月薪1.3万元,MPF由零开始,平均每年回报率为4.4%,10年后预期的强积金累算权益料为462,865元(未撇除通胀影响),仍未足以支付上述例子的入场费。

  再者,本港近年楼价不断攀升,400万元或以下放盘几乎绝迹市场,尤其二手楼业主叫价硬净。即使是面积仅二三百方呎的新盘迷你单位,动辄亦叫价达500万元,在按揭保险计划下最高只能承造八成按揭贷款,以同样加借按揭保险、利率2.15厘以及供款期30年计算,入场门槛已大增至逾120万元,包括100万元首期、5万元代理佣金、15万元印花税及数千元律师费;想利用MPF支付入场费就更难。

  供款少得多 难学新加坡

  新加坡的中央公积金制度在1955年成立,由全国统一投资,普通户口保证回报每年达2.5%,同时容许计划成员提取部分权益作置业用途。相对本港的强积金制度在2000年成立,回报视乎打工仔自己选择的基金组合,一般不设保证回报。此外,新加坡中央公积金制度设有不同账户,包括退休、医疗,以及置业和其他用途账户,每月供款会按比例分配到以上不同账户之中。

  不同年龄人士的供款比率亦有所不同,以50岁以下新加坡僱员为例,供款水平为20%,是香港僱员强制供款5%的4倍;僱主的供款水平则为17%,是香港僱主强制供款5%的3倍以上。

  截至2017年9月,新加坡的人均中央公积金户口结余约为54万港元,是香港15.4万元的三倍半。同年第三季,新加坡提取用作置业的公积金约为155亿港元。

  至于楼市方面,新加坡的楼价由国家决定,其市区重建局初步数据显示,追蹤私人住宅价格的相关指数已连跌超过3年。另外按Demographia调查报告显示,截至2016年第三季,新加坡的楼价中位数约为225万港元。本港方面,差估署数据显示,截至2017年10月,私人住宅售价指数报342.4点,再创有记录以来新高;指数更是自2016年4月开始连升19个月,累积升幅约26.2%。

  楼价若跌 随时「双失」

  对于积金局正在研究是否容许市民利用强积金供款作首次置业用途,坊间对此众说纷纭,惟主要认为当局在做法和时机上均值得商榷。首先,容许强积金作退休以外的用途,实有违强积金作为退休储备的目的。尤其本港大部分打工仔没有其他退休保障,强积金对其退休生活就显得非常重要,是维持生活所需不可或缺的资金。

  楼宇价格可升可跌,上下波幅有时亦非常之大,一旦市民提取强积金置业后遇到楼价下跌,就会面临物业价值下跌同时失去退休保障的双重困局。

  至于有意见认为,可以在绿置居或居屋等资助房屋方面开放取用强积金。其实此类房屋本来已容许承造九成或更高的按揭,以首个绿置居项目景泰苑为例,最高可承造九成五按揭,首期最少5万元就可以做业主,实毋须动用强积金。

  本港楼市正处于历史高位,当局过去推出八轮逆周期措施,就是为了调控楼价,为炽热的楼市降温。如果当下容许提取强积金置业,则容易被市场错误解读为向楼市「泵水」,与调控楼价的目标背道而驰。

  【多角度观点】失去保障 成效存疑

  1. 政府:强积金旨在保障僱员的退休生活,任何改动均不得违背此目的;开放强积金用以置业涉及複杂问题,例如计划成员在提早取用累算权益用以置业后,再将物业转售获利时,有关收益需否重新拨入强积金需要详细研究。

  2. 专家:本港强积金户口平均结余仅15.4万元,无论累算权益抑或供款增长速度,均不足以应付在目前高企的本港楼市中置业;鬆绑银行提高按揭成数,对帮助年轻人置业的成效,远较开放强积金用以置业有效。

  3. 学者:香港与新加坡的积金政策难以直接比较,新加坡供款比率高,且有统一稳定的投资回报,即使提取部分公积金置业,仍有余款预留作退休;退休金最后亦非任由供款者提取,将採取年金安排,保障市民老来有稳定的现金流。

  【概念链接】

  新加坡组屋:由新加坡政府提供的公营房屋,目标对象为当地中产或以下市民,仅接受家庭申请,入息限制一般约为4万港元以下。

  新加坡目前约八成市民在组屋居住,组屋的售价一般为市价折让五成,卖出时毋须补地价,惟买入后5年内不得转让或出租。较富裕的市民可选择在私人市场购买房屋,一般认为组屋政策并不影响私人住宅市场的发展。

  【想一想】

  1.根据上文及就你所知,试阐述新加坡中央公积金与香港强积金的分别。

  2.根据上文,指出香港市民提前取用强积金供款用以置业是否可行。

  3.承上题,根据上文及就你所知,指出使用强积金供款用以置业的风险。

  【答题指引】

  1.新加坡的中央公积金制度在1955年成立,有62年历史;香港强积金则由2000年成立至今,仅得约18年历史。至于新加坡公积金主要由全国统一投资,设保证回报,普通户口每年达2.5%;香港强积金一般不设保证回报,投资收益视乎僱员所选的基金投资组合以及大市表现,如出现金融危机股市大跌,基本上所有投资组合皆会受累。此外,新加坡公积金设有不同账户,包括退休、医疗,以及置业和其他用途账户,每月供款会按比例分配到以上不同账户之中;香港强积金则旨在保障僱员的退休生活,暂时未设有其他的资金用途。两者最大的不同为新加坡公积金的供款比率最高可达37%,远高于香港强积金的10%。

  2.本港目前楼价高企,加上金管局实施多项「辣招」打击楼宇炒卖活动,市民即使以首次置业身份买楼自住,亦需要一笔庞大的资金作为首期以及缴付印花税项。以400万元楼价的上车盘为例,首置身份可以承造九成按揭,惟首期连税及杂项等,入场费已逾53万元。按积金局统计显示,本港98%强积金计划成员即使尽取户口累算权益,亦不足以用作缴付53万元的入场费,可见取用强积金供款置业的可行程度不高。

  3.强积金的成立目的,旨在保障僱员的退休生活,是绝大部分打工仔退休后用以支付生活所需的必要资金来源之一。若当局允许计划成员提早取用部分甚至全部累算权益用以置业,一来有违强积金作为退休储备的目的;二来楼宇价格可升可跌,上下波幅有时亦非常大,一旦市民提取强积金置业后遇到楼价下跌,就会面临物业价值下跌同时失去退休保障的双重困局。在楼市处于历史高位的现在容许提取强积金置业,亦容易被市场错误解读为向楼市「泵水」,令楼价进一步失控。

  【延伸阅读】

  1.《强积金研允作置业首期》,香港《文汇报》,http://paper.wenweipo.com/2017/11/02/ME1711020006.htm

  2.《动用强积金置业须三思而行》,香港《文汇报》,http://paper.wenweipo.com/2017/11/06/WW1711060002.htm

  3.《积金付首置 暂无时间表》,香港《文汇报》,http://paper.wenweipo.com/2017/11/06/YO1711060009.htm

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