大湾区规划将出台 楼市寻宝热升温

2018-05-08 01:50:41  阅读 12 次 评论 0 条
■深圳隔邻的东莞楼房每平方的均价还是15,000元之内,预期升值潜力不小。图为东莞市城市风景。 网上图片
■深圳隔邻的东莞楼房每平方的均价还是15,000元之内,预期升值潜力不小。图为东莞市城市风景。 网上图片

  张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

  内地第一财经杂誌刚发布的一份城市排行榜,当中四个一线城市排名产生根本性改变,现在排序是上、北、深、广,是根据商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性。另外,新一线城市包括了大湾区的东莞。

  广州和深圳交替换位,正是象徵内地经济发展的演义,由工业时代逐步朝向互联网时代。明显地,深圳市在吸引创新产业人才上已打胜仗,成为最具生命力的南方经济地带。

  万众瞩目的粤港澳大湾区规划很有可能在五六月份出台,替整个地区未来几十年绘出清晰远景。四月尾香港政府正式展开土地政策方向谘询工作,报告书暴露出香港严重欠缺未来发展土地,形成本地楼价高位不下,港人应思考走出去大湾区城市下注呢。不少业界内外朋友向笔者查询这个答案,我尝试利用本栏有限篇幅统一回答。

  大湾区的总体布局是九市二区具体地分为香港、澳门、九市分为深圳+东莞+惠州、珠海+中山+江门及广州+佛山+肇庆。据国家统计局2017年初步核算,九市十二个地区GDP总量正式突破十万亿大关,大湾区创造了全国1/8的GDP。排在GDP总量超过二万亿以上是香港、广州和深圳,深圳和香港是非常接近的;排在GDP总量5,000亿元(人民币,下同)以上有佛山和东莞;排在GDP 2,000亿元至4,000亿元间依次是惠州、中山、澳门、江门、珠海及肇庆。三组特定城市群的GDP总量总合是深莞惠的33,410亿元;广佛肇的33,190亿元和珠中江的8,654亿元,明显地深莞惠和广佛肇经济发达程度是相若的,但深圳的新型经济前景优势明确,而珠中江则是远远跟随其后。

  穗深刚需强 限购制约升幅

  经济发达程度每每同当城楼价成为正比。根据2018年3月平均价排名依序是深圳(58,614元/平方米)、广州(32,661元/平方米)、珠海(23,378元/平方米)、东莞(15,792元/平方米)、佛山(13,247元/平方米)、中山(12,129元/平方米)、惠州(10,219元/平方米)、江门(7,790元/平方米)及肇庆(7,497元/平方米)。在过去一年内,年涨幅突破30%(依大小排列)是肇庆(40.1%)、江门(37.63%)、中山(31.61%)、佛山(30.46%)及东莞(30.15%);其后是深圳(28.92%)、广州(27.96%)、惠州(13.96%)和珠海(7.08%)。广州及深圳同样出现「日光」新盘情形,反映刚需强横,只是严厉的限购措施限制升幅而已。

  江门和肇庆属最便宜级别

  其实香港人去大湾区投资住宅物业,首先要问投资额和投资用途。如以平均呎价考量,最高级别是深圳、广州和珠海,起码3.5万元/平方米是起步点、第二级别是东莞、佛山、中山及惠州,1.5万元/平方米是有找的,而最便宜级别是江门和肇庆,8,000元/平方米是足够的。

  投资用途包括几类:长期自住、假期自住和投资出租。长期自住是看每天往返,合理地是单程控制在一小时之内,可见将来是包括深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门,但每所城市的生活配套、教育/医疗水平、娱乐多样化程度有极大分野,準买家必须实地考察作準。

  假期自住的幅员地带则会较广阔,取其物价便宜、环境优美、空气清新、旅游丰富、美食不绝等因素。在九市中也不乏选择,包括珠海、中山、江门、肇庆、惠州等等,除了肇庆外,来往港澳也是交通便利。

  投资出租是视乎回报和升值潜力,二手市场发达程度也是重点。这项是跟当城经济发达程度有直接关係,尤其大量外来人口天天进城是决定因素。当然九市中首选深圳和广州,如果想赚取两座特大城市的外溢效益,则选择广州的隔邻佛山、深圳的隔邻惠州和东莞,都是每平方的均价还在一万五千元之内,预期升值潜力不小。众多深圳房地产业朋友看好惠州城区、惠阳区和大亚湾区,大众不妨留意下。

  惠州和肇庆为无限购城市

  当你选中城市后,注意外地人怎幺买。现在无限购城市是惠州和肇庆;外地限购2套有东莞、中山和江门、中山和江门首套需半年社保,东莞要一年社保;外地限购1套有广州、深圳、珠海、佛山,前三城需要5年社保或个税,佛山则需要1年社保或个税,佛山某些外围地区则无限购。

  在粤港澳大湾区规划出台前后,都是往当地各城市投资的大好时机,因为预料大湾区时代刚刚启动,几年间仍是楼价上升周期。当人口大量迁入后,投资商舖是下个选项,实地视察和了解未来当区远景是不可忽视的步骤。物业投资经过收集资料、具体分析、精确估算、评估风险、资金企划、实质谈判的实践工作,少做功课都会换来投资的恶果。■题为编者所拟。本版文章,为作者之个人意见,不代表本报立场。

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